Por Juan Bautista Torres López
Hasta el 30/06/20 los abogados llamados a redactar contratos de locación teníamos que hacer malabares para formular cláusulas que mantuvieran actualizado el alquiler, en virtud de que por imperio del art. 10 ley 23928 desde el 01/04/91 se encuentra prohibido pactar en cualquier clase de contrato cláusulas de ajuste de precios por inflación. Lo que hacíamos básicamente consistía en estimar la inflación futura probable e incrementábamos el alquiler inicial conforme tal estimación. Por ejemplo, si pronosticábamos una inflación anual del 30%, con un alquiler mensual inicial de $ 10.000, consignábamos que tal alquiler se incrementaría a $13.000 durante el segundo año del contrato.
La situación varía a partir del día 01/07/20 en que entra en vigencia la nueva ley de alquileres (Ley 27551).
En lo que aquí interesa esta ley dispone dos cosas. Primero exceptúa a todos los contratos de locación, cualquiera sea su destino, de aquélla prohibición de ajustar por inflación. Y segundo establece que en los contratos de locación con destino vivienda el ajuste debe ser anual y aplicando un índice a publicar por el BCRA que combina las variaciones de precios al consumidor y de salarios de trabajadores estables.
Analizando esta última norma llegamos a las siguientes conclusiones:
- Si la locación tiene destino profesional, comercial o industrial, no existe ningún condicionamiento para pactar cláusulas de ajuste del alquiler, las cuales pueden fijar la actualización semestral, o aún con periodicidad menor, incluso mensual, y conforme cualquier índice que se escoja.
- Si la locación tiene destino habitacional podrá pactarse una actualización anual o de periodicidad mayor, pero nunca menor. Y en cuanto al índice habrá que estar al establecido en la ley, sin perjuicio de la posibilidad de fijar fórmulas alternativas a tal índice que serán válidas en la medida en que arrojen un resultado económico favorable al inquilino. Así, por ejemplo, podría pactarse la actualización por el referido índice que publicará el BCRA, siempre que su resultado no implique un incremento superior al 30% anual, que en tal caso operaría como tope o techo.-
