¿De qué se trata la nueva ley de Alquileres?
Desde el 1 de Julio rige la nueva ley de alquileres. Se trata de una modificación al Código Civil y Comercial de la Nación por lo cual corre para todo el país. Introduce muchas modificaciones que, tanto locadores como locatarios, deben conocer. Aquí, un recorrido por las modificaciones más importantes:
1. El plazo mínimo de la locación de inmueble
La nueva ley de alquileres establece que el plazo mínimo de la locación de inmueble serán tres años (antiguamente, el plazo mínimo era de dos años).
2. El importe del depósito de garantía
Con la nueva normativa, este importe no podrá ser mayor al equivalente al primer mes del contrato. Además, el locador debe devolver este depósito al final del contrato pero al valor del último mes de alquiler.
3. Arreglos en el inmueble
Se contempla la posibilidad de que los inquilinos puedan hacer reparaciones. En este punto es necesario hacer la siguiente distinción:
- Por una reparación urgente: se debe notificar al locador por 24 horas. Si en esas 24 horas -contadas desde la recepción de la notificación al locador- no hay respuesta, el locatario puede arreglarlo por cuenta del dueño.
- Si la reparación no es urgente: el inquilino debe notificar y esperar 10 días. Si en ese periodo de tiempo no hay respuesta por parte del locador, el locatario puede hacer el arreglo correspondiente a cargo del dueño.
4. Domicilio electrónico
Se incorpora el domicilio electrónico. De esta manera, las partes pueden acordar un domicilio electrónico para agilizar sus comunicaciones y hacerlas más economicas.
5. Casos en los que el inquilino puede no pagar o rescindir el contrato de alquiler
Este punto es importante en los casos que, por causas ajenas al inquilino, este no puede hacer uso o goce del inmueble. La nueva reforma elimina el “caso fortuito” o “fuerza mayor” y lo reemplaza por “causas no imputables al locatario”. Si el fin del contrato está frustrado por causas no imputables al inquilino (por ejemplo, un bar que no puede abrir debido a la pandemia), quien alquila tiene dos opciones:
- La rescisión del contrato: implica dejar sin efecto el acuerdo.
- Cesación del pago durante ese lapso: dejar de pagar durante el periodo en que se vea impedido del uso y/o goce del inmueble afectado.
Asimismo, la nueva normativa estipula que la causa no imputable al locatario debe afectar directa o indirectamente al inmueble en locación.
6. Expensas que paga el inquilino
La nueva ley de alquileres establece que la parte locataria debe pagar las expensas por los gastos habituales (aquellos que se vinculan a los servicios normales y habituales que están a disposición del inquilino). El locatario no debe afrontar el pago de expensas comunes extraordinarias ni tampoco hacerse cargo de los gastos inherentes a la propiedad (como el Alumbrado público o el Impuesto inmobiliario).
7. Resolución anticipada. Casos en los que el inquilino puede dejar el inmueble antes del vencimiento del contrato, sin pagar penalidad o indemnización.
La normativa establece que el locatario puede abandonar el inmueble transcurrido 6 meses del contrato. En los casos de alquileres para vivienda, la nueva ley agrega que si el locatario avisa con tres meses de anticipación al locador, el primero no tiene penalidad al abandonar el inmueble. Por ejemplo, si al sexto mes el inquilino avisa que se quiere ir, puede hacerlo al noveno mes sin pagar ninguna indemnización.
8. Renovación del contrato.
La modificación establece que, en los contratos de alquiler para vivienda, tres meses antes de finalizar el acuerdo, tanto el locador como el locatario puede convocar a la otra parte para acordar la renovación del contrato. Esa negociación debe hacerse en un plazo no mayor a los 15 días corridos. Si el dueño se mantiene en silencio o directamente hay una negativa por parte de este, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada (antes de que finalice) sin pagar indemnización.
9. Actualización o ajuste del precio del alquiler
Según la nueva ley de alquileres, los ajustes son anuales. Se trata del índice para la actualización anual de los precios, conformado por una fórmula que va a estar publicada mes a mes en la página del BCRA y que combina RIPTE (Remuneración imponible promedio de los trabajadores estables) con IPC (Índice de Precios). Es decir, se va a tener en cuenta tanto la inflación como los salarios.
10. Declaración ante AFIP
Los contratos de locación deben ser declarados por el locador ante AFIP. Se prevén sanciones ante el incumplimiento de este punto. No obstante la obligación del locador, ambas partes pueden informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato.
¿Qué es la nueva ley de alquileres en Argentina? ¿Cuándo entra en vigencia la nueva ley de alquileres? ¿Cuáles son los cambios en la nueva ley de alquileres? Si te quedó alguna duda sobre estos puntos, te recomendamos ver el siguiente video en el cual Juan Bautista Torres López (h) explica con profundidad las modificaciones más relevantes.
